Non di rado, tuttavia, risulta essere realmente complicata la comprensione integrale o di determinati punti del contratto di mutuo, che consta di cavilli e passaggi da esplicare in maniera più approfondita. Tra questi, merita una menzione particolare la possibilità di ottenere la surroga del mutuo, uno strumento che intende tutelare il mutuatario (cioè il contraente del mutuo).
Nel diritto italiano è il Codice Civile il punto di riferimento per creditori e debitori, in merito alla regolamentazione dei loro rapporti economici. L'articolo 1202 del C.C. indica le modalità della surrogazione, attribuendo la facoltà al debitore di sostituire il soggetto che riveste il ruolo di creditore. Questa operazione non necessita in alcun modo del consenso del mutuante, il quale vedrà il suo credito saldato da una persona terza, che assumerà il ruolo di nuovo creditore.
In maniera più chiara e coerente alla dimensione bancaria, se le condizioni del mutuo originario dovessero assumere dimensioni spropositate oppure si dovesse apprendere di condizioni contrattuali più favorevoli esercitate da un terzo istituto creditizio, è possibile ottenere la surrogazione del creditore.
Un grande contributo a questa pratica è stato dato dalla Legge Bersani Bis, DL 7/2007, in particolare riguardo all'articolo 8, passato poi da decreto legge a legge, con modificazioni, nell'atto 40/2007. Ad oggi la normativa di riferimento è stata poi recepita nell’articolo 120-quater del TUB.
Questo provvedimento, infatti, concede la possibilità al debitore di richiedere l'acquisizione del debito da parte di un'altra banca, senza dover pagare penali a quella originaria. D'altra parte, il nuovo creditore acquisirà l'ipoteca di primo grado sul bene immobile oggetto del mutuo.
La surrogazione può essere attuata in due metodi, differenti nel numero di passaggi da effettuare: bilaterale e trilaterale.
La surroga bilaterale prevede due fasi. La prima, in cui il mutuatario stipula il contratto con il nuovo istituto creditizio, è propedeutica alla realizzazione della seconda, in cui la banca originaria annuncia l'estinzione del vecchio contratto di mutuo.
La surroga trilaterale, invece, consiste in un solo atto notarile, comprendente il nuovo contratto di mutuo, la quietanza d'estinzione del mutuo originario e le condizioni circa l'ipoteca del bene oggetto di mutuo.
La possibilità di surrogazione, o portabilità del mutuo, è stata, a suo tempo, ben accolta dall'opinione pubblica e dai consumatori. Infatti, in un contesto economico e sociale dominato da sensazioni d'incertezza e sfiducia verso il settore creditizio, non di rado si ha a che fare con condizioni contrattuali che degenerano in situazioni al limite del "vessatorio".
È bene specificare che con la surrogazione, richiedendo il nuovo mutuo, non è possibile in alcun modo ottenere una riduzione o un aumento dell'importo da restituire. Questo deve infatti essere uguale all’importo del debito residuo del vecchio finanziamento.
Tuttavia, si potrà agire su condizioni del contratto quali lo spread, la durata, l'importo delle rate, i tassi. L’ipoteca rimarrà quella originaria, che verrà surrogata, cioè trasferita dalla vecchia banca alla nuova.
Altro grande vantaggio è la totale mancanza di costi per il debitore: questi verranno infatti assunti dal nuovo creditore (cioè la banca che eroga il nuovo mutuo), sia per quelli riguardanti le istruttorie che per quelli riguardanti eventuali perizie tecniche.
Questo strumento, a ragion veduta, garantisce delle migliori condizioni contrattuali in fase di stipula del mutuo e soprattutto un comportamento, da parte delle banche, maggiormente responsabile, diretto in un'ottica orientata al customer perception.
